[English] - [Cymraeg]
There are around 500,000 small shops across England and Wales, occupied by a variety of businesses, such as fashion retailers, homeware stores, convenience shops, and cafés.
A small shop is any retail unit under 1,850m² (which is around 20,000 ft²). If you rent or own one, understanding how your business rates are calculated can help you manage your costs more effectively.
The Valuation Office Agency (VOA) is responsible for assessing the rateable value of all non-domestic properties in England and Wales. To do this, our surveyors use three main valuation methods, approved by the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). For most shops, we use the rental comparison method.
Let’s take a closer look at this method and how we apply it to small shops.
Factors to consider
We start by looking at the actual rent paid on the property. However, this doesn’t always reflect its true market value. That’s because the rent can be influenced by things like:
- whether the parties involved are connected
- if any improvements have been made by tenants
- whether the rent includes services and utilities
- when the rent was agreed, as values change over time
Since the actual rent paid might not always reflect the property’s value at a specific time, we also look at what similar nearby properties are rented out for to help build our picture of the property.
For small shops, we use a measurement called the ‘net internal area’ to compare properties accurately and fairly.
Measuring space - the net internal area
We use the net internal area to measure the useable space inside the shop. This includes areas like the sales floor, storage areas, desk space and customer areas. We don’t include spaces such as staff toilets and stairwells.
However, for most small shops, we take an extra step because the shape of the property matters. A shop where most space is near the front window is more valuable than a long, narrow shop where much of the space is hidden at the back, even if both have the same total area.
Zoning
As small shops can vary in size and layout, we use what’s called ‘zoning’ to reflect how different areas contribute to a shop’s rental value.
We divide shops into zones, each 6.1 metres (20 feet) deep:
- Zone A – the area at the front closest to the entrance and display windows, with the highest value per square metre.
- Zone B – this is the next section, which is usually at the middle of the shop and valued at half the rate of zone A. The deeper into the shop you go, the less valuable the floor space.
- Zone C – further back into the shop, which is valued at half the rate of zone B.
- The remainder - any area beyond zone C (more than 18.3 metres deep) is valued at half the rate of zone C.
Dividing shops into zones means that shop values reflect their usability for retail purposes. For example, a customer looking in through the window of a shop will see the goods on display at the front with greater ease than goods to the rear of the shop. And a customer entering a shop is more likely to stay near the front of the shop than venture to the rear.
More information about zoning can be found in our YouTube video.
Analysing and adjusting rents
After gathering all this evidence, we make adjustments to the rent. We consider the actual rent paid and adjust this to take into account the factors to consider mentioned above.
We then divide this adjusted rent by the area in terms of Zone A. This helps us fairly compare rental values of different shops in different locations.
Making an accurate valuation
After analysing all available rental data, we can determine a ‘tone of value’ – a benchmark rental value for a group of similarly sized shops in a similar location.
We may need to make additions or allowances for factors not reflected in the tone of rents.
For example, a tenant might have installed air conditioning, or the property could benefit from a prominent corner location with display windows on two streets – both of which could increase its value. On the other hand, there may be drawbacks, such as access being restricted by a flight of stairs or an awkward layout that limits the usable sales area. In such cases, we may apply an allowance to reflect the impact on value.
Ultimately, our goal is always the same: to determine a rateable value that reflects a reasonable estimate of market rent for a specific shop in a specific location
Find out more
If you want to check your own rateable value, sign up for a business rates valuation account to view and understand your valuation.
More information about the rental comparison method can be found in our blog.
If you want to make a Check about your shop, you can use our guidance to support you.
For further details on how we value properties, explore our other ‘how we value’ blogs on pubs, petrol stations and more.
[English] - [Cymraeg]
Sut fyddwn ni yn prisio: siopau bach
Mae tua 500,000 o siopau bach ledled Cymru a Lloegr, wedi'u meddiannu gan amrywiaeth o fusnesau, megis mân-werthwyr ffasiwn, siopau nwyddau cartref, siopau cyfleustra a chaffis.
Mae siop fach yn unrhyw uned fanwerthu o dan 1,850m² (sef tua 20,000 troedfedd ²). Os ydych chi'n rhentu neu'n berchen ar un, gall deall sut mae eich cyfraddau busnes yn cael eu cyfrifo yn eich helpu i reoli eich costau yn fwy effeithiol.
Mae'r Asiantaeth Swyddfa Brisio (VOA) yn gyfrifol am asesu gwerth ardrethol holl eiddo annomestig yng Nghymru a Lloegr. I wneud hyn, mae ein syrfewyr yn defnyddio tri phrif ddull prisio, a gymeradwywyd gan Sefydliad Brenhinol y Syrfewyr Siartredig (RICS). Ar gyfer y rhan fwyaf o siopau, rydym yn defnyddio'r dull cymharu rhent.
Gadewch i ni edrych yn fanylach ar y dull hwn a sut rydym yn ei gymhwyso i siopau bach.
Ffactorau i'w hystyried
Rydym yn dechrau trwy edrych ar y rhent gwirioneddol a dalwyd ar yr eiddo. Fodd bynnag, nid yw hyn bob amser yn adlewyrchu ei wir werth ar y farchnad. Mae hynny oherwydd y gall y rhent gael ei ddylanwadu gan bethau fel:
- a yw'r partïon dan sylw yn gysylltiedig
- os oes unrhyw welliannau wedi'u gwneud gan denantiaid
- a yw'r rhent yn cynnwys gwasanaethau a chyfleustodau
- pryd gytunwyd ar y rhent, gan fod gwerthoedd yn newid dros amser
Gan efallai na fydd y rhent gwirioneddol a dalwyd bob amser yn adlewyrchu gwerth yr eiddo ar adeg benodol, rydym hefyd yn edrych ar ba eiddo cyfagos tebyg sy'n cael eu rhentu ar gyfer helpu i adeiladu ein darlun o'r eiddo.
Ar gyfer siopau bach, rydym yn defnyddio mesuriad o'r enw 'ardal fewnol net' i gymharu eiddo yn gywir ac yn deg.
Mesur gofod - yr ardal fewnol net
Rydym yn defnyddio'r ardal fewnol net i fesur y gofod defnyddiol y tu mewn i'r siop. Mae hyn yn cynnwys ardaloedd fel y llawr gwerthu, ardaloedd storio, gofod desg ac ardaloedd cwsmeriaid. Nid ydym yn cynnwys mannau fel toiledau staff a grisiau.
Fodd bynnag, ar gyfer y rhan fwyaf o siopau bach, rydym yn cymryd cam ychwanegol oherwydd bod siâp yr eiddo yn bwysig. Mae siop lle mae'r rhan fwyaf o'r gofod ger y ffenestr flaen yn fwy gwerthfawr na siop hir, gul lle mae llawer o'r gofod wedi'i guddio yn y cefn, hyd yn oed os oes gan y ddau ofod yr un arwynebedd.
Cylchfaeo
Gan fod siopau bach yn gallu amrywio o ran maint a chynllun, rydym yn defnyddio'r hyn a elwir yn 'gylchfaeo’ (zoning) i adlewyrchu sut mae gwahanol ardaloedd yn cyfrannu at werth rhent siop.
Rydym yn rhannu siopau'n barthau, pob un yn 6.1 metr (20 troedfedd) o ddyfnder:
- Parth A – yr ardal ar y blaen agosaf at y fynedfa a'r ffenestri arddangos, gyda'r gwerth uchaf fesul metr sgwâr.
- Parth B – dyma'r adran nesaf, sydd fel arfer yng nghanol y siop ac yn cael ei brisio ar hanner cyfradd parth A. Po ddyfnach i mewn i'r siop rydych chi'n mynd, y lleiaf gwerthfawr yw'r gofod llawr.
- Parth C – ymhellach yn ôl i'r siop, sy'n cael ei brisio ar hanner cyfradd parth B.
- Y gweddill - unrhyw ardal y tu hwnt i barth C (mwy na 18.3 metr o ddyfnder) yn cael ei brisio ar hanner cyfradd parth C.
Mae rhannu siopau yn barthau yn golygu bod gwerthoedd siopau yn adlewyrchu eu defnyddioldeb at ddibenion manwerthu. Er enghraifft, bydd cwsmer sy'n edrych i mewn trwy ffenestr siop yn gweld y nwyddau sy'n cael eu harddangos ar y blaen yn fwy rhwydd na nwyddau yng nghefn y siop. Ac mae cwsmer sy'n mynd i mewn i siop yn fwy tebygol o aros ger blaen y siop na mentro i'r cefn.
Gellir dod o hyd i ragor o wybodaeth am barthau yn ein fideo YouTube.
Dadansoddi ac addasu rhenti
Ar ôl casglu'r holl dystiolaeth hon, rydym yn gwneud addasiadau i'r rhent. Rydym yn ystyried y rhent gwirioneddol a dalwyd ac yn addasu hyn i ystyried y ffactorau i'w hystyried uchod.
Yna rydym yn rhannu'r rhent wedi'i addasu hwn â'r ardal yn nhermau Parth A. Mae hyn yn ein helpu i gymharu gwerthoedd rhent gwahanol siopau mewn gwahanol leoliadau.
Gwneud prisiad cywir
Ar ôl dadansoddi'r holl ddata rhent sydd ar gael, gallwn bennu 'tôn gwerth' – gwerth rhent meincnod ar gyfer grŵp o siopau o faint tebyg mewn lleoliad tebyg.
Efallai y bydd angen i ni wneud ychwanegiadau neu addasiadau ar gyfer ffactorau nad ydynt yn cael eu hadlewyrchu yn nhôn rhenti.
Er enghraifft, gallai tenant fod wedi gosod system awyru, neu gall yr eiddo elwa o leoliad ar gornel amlwg gyda ffenestri arddangos ar ddwy stryd - y ddwy ohonynt yn gallu cynyddu ei werth. Ar y llaw arall, efallai y bydd anfanteision, megis mynediad yn cael ei gyfyngu gan grisiau neu gynllun lletchwith sy'n cyfyngu'r ardal werthu ddefnyddiol. Mewn achosion o'r fath, gallwn gymhwyso lwfans i adlewyrchu'r effaith ar werth.
Yn y pen draw, mae ein nod bob amser yr un fath: pennu gwerth ardrethol sy'n adlewyrchu amcangyfrif rhesymol o rent y farchnad ar gyfer siop benodol mewn lleoliad penodol.
Mwy o wybodaeth
Os ydych chi eisiau gwirio eich gwerth ardrethol eich hun, cofrestrwch ar gyfer cyfrif prisio ardrethi busnes i weld a deall eich prisiad.
Gellir dod o hyd i ragor o wybodaeth am y dull cymharu rhentu yn ein blog.
Os ydych chi eisiau am wneud Gwiriad ar eich siop, gallwch ddefnyddio ein canllawiau i'ch cynorthwyo.
I gael rhagor o fanylion am sut rydym yn prisio eiddo, edrychwch ar ein blogiau eraill i weld ‘sut fyddwn yn prisio’ tafarndai, gorsafoedd petrol a mwy.
Leave a comment